法眼：深圳“统租”合同是否有效？

深圳“统租”舆情持续发酵，笔者前日推文

《深圳“统租”：一场面子和里子的博弈！》

，也因受网友“违规”留言株连，被封禁留言功能！（文章可以正常访问）

(资料图片)

到底是留言违规，还是文章违规？

“统租”之所以会发生如此大的争议，源于对象是占据深圳住房市场的一半、居住超过一半在深人员的城中村。

深圳城中村，以其低廉的租金，完善的设施、便利的交通，成为真正的低收入人群“廉租房”，遍布在深圳市的各个区、各个街道，用“毛细血管”来形容其在深圳的地位和作用是再恰当不过的。

“统租”城中村，增加保障性租赁住房（存在门槛，多数底层打工人并不符合条件），减少了廉价农民房，持续大规模进行，必然改变目前深圳租赁市场的平衡状态。

深圳城中村多建成于2009年6月2日之前，法律性质为“深圳农村城市化历史遗留违法建筑”（简称“历史违建”），即深圳版“小产权房”，本质还是没有“准生证”的违法建筑。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。......

笔者长期从事深圳小产权房的法律服务与研究，主攻小产权房买卖、租赁、拆迁、析产、侵权争议解决，确知司法审判实践与上述司法解释一致：

深圳法院对深圳“历史违建”租赁的法律评价一律是合同无效，法律后果是任何一方反悔起诉，一律支持并判决终止履行！

深圳“统租”：一场里子和面子的博弈！

法律面前人人平等，法律并没有就政府“统租”与底层打工者承租城中村农民房的合同效力做出差别规定，据此，深圳“统租”合同也当是无效的！

法律明确规定“小产权房”性质的城中村农民房违法、租赁合同无效，政府又作为民生工程出面“统租”，那深圳“统租”合同到底有效还是无效？如果无效，“统租”的法律基础又在哪里？中途业主“依法”反悔又怎么办？......

深圳城中村“小产权房”违法，但有使用价值，租赁无效，但客观存在，并实际解决了过半深圳人的居住问题，这就是深圳“小产权房”现实：违法存在，不可或缺！

特别说明：笔者作为专业房地产律师，仅从法律层面探讨“统租”合同的效力问题，并不对“统租”政策本身发表支持或反对意见。笔者曾遇到股份公司上平台公开竞价招租作为集体资产的“历史违建”，竞得人“合法”反悔的案例，适逢政府“统租”，提出该风险所在，供决策机构考虑、预防，也算是为政府着想。